Începutul lui 2026 găsește piața imobiliară din România într-un contrast greu de ignorat: în timp ce în anumite cartiere prețurile se apropie de 5.000 de euro/mp util, în altele încă mai vezi oferte care abia trec de 1.000 de euro/mp. Practic, ai aceeași țară, aceleași orașe mari, dar două realități diferite: una pentru cei care își permit să cumpere sau să închirieze în „zonele-trof eu”, și alta pentru cei care fac calcule la sânge, cu rate, chirii și compromisuri.
Unde sunt vârfurile de preț
Cele mai scumpe cartiere pentru cumpărători rămân în București, iar acolo se joacă „liga mare”. În Aviatorilor, prețul mediu ajunge la 4.910 euro/mp util, urmat de Primăverii (4.583 euro/mp), Kiseleff (4.491 euro/mp) și Herăstrău (4.470 euro/mp). Sunt zone unde apartamentul nu e doar locuință, ci statut, acces și, uneori, un pariu pe păstrarea valorii.
Cluj-Napoca continuă să fie, pentru al zecelea an la rând, cel mai scump oraș la nivel general: media cerută pentru apartamente depășește 3.200 euro/mp util. Totuși, când vine vorba strict de „cartierele-cele-mai-cele”, Bucureștiul rămâne campionul absolut.
În Cluj, cele mai scumpe zone sunt Centrul (3.932 euro/mp), Piața Mihai Viteazul (3.583 euro/mp) și Andrei Mureșanu (3.465 euro/mp), iar în Bună Ziua și Europa media se învârte în jur de 3.300 euro/mp. Brașovul intră și el în clubul scumpilor prin Drumul Poienii, cu circa 3.028 euro/mp util – pragul de 3.000 euro/mp care, în restul marilor orașe, rămâne încă neatins.
Bucureștiul, orașul cu cele mai mari diferențe
Paradoxul e că tot Bucureștiul adună și extremele de jos. Dacă în nord se vând metri pătrați aproape cât în capitale occidentale, în sud-vest găsești cele mai accesibile oferte din marile orașe. În Ferentari, media coboară sub 1.100 euro/mp util, iar în Rahova se învârte în jur de 1.300 euro/mp util. Diferența nu e doar de cifre, ci și de „ce primești” în schimb: infrastructură, reputație, calitatea fondului construit, presiune pe servicii publice.
Chiriile: Bucureștiul rupe topul
La chirii, Capitala conduce detașat. În zona exclusivistă dintre Bulevardul Aviatorilor și Calea Dorobanți (cunoscută informal drept „Capitale”), chiriile medii se duc spre 3.000 euro/lună. Diferența față de cea mai scumpă zonă clujeană pentru chiriași, Făget (820 euro/lună), este uriașă – aproximativ 2.100 euro în plus pe lună.
În top apar și Brașovul și Constanța: pe Drumul Poienii, chiria medie ajunge la 1.100 euro/lună, iar în Faleză Nord (Constanța) se atinge pragul de 1.000 euro/lună.
La polul opus, există încă orașe și cartiere unde chiria „respiră”. În Timișoara, zona UMT coboară la circa 220 euro/lună, iar sub 300 euro/lună se mai găsesc opțiuni și în alte zone, inclusiv în Blașcovici și Buziașului. Exemple similare apar și în Constanța (CET), Iași (Bularga) sau Craiova (Lascăr Catargiu).
2025 a fost „doi ani într-unul”
Piața din 2025 explică multe din tensiunea cu care intrăm în 2026. Daniel Crainic (Imobiliare.ro) descrie anul trecut ca pe un an cu două viteze: o primă parte cu interes ridicat și tranzacții multe, împinsă inclusiv de așteptări și decizii fiscale amânate, apoi o a doua parte dominată de prudență – cumpărătorii au devenit mai atenți la contextul economic și legislativ. Iar această schimbare de ritm a făcut ca piața să pară „ruptă” în două cicluri distincte.
Ce caută românii: cartierele cele mai populare
La cumpărare, Bucureștiul domină prin volum și varietate. În topul căutărilor intră Berceni și Militari (cartiere accesibile, cu multe opțiuni atât pe vechi, cât și pe nou), iar Pipera rămâne atractivă prin dezvoltarea accelerată și promisiunea unui standard de viață mai ridicat.
În Brașov, Tractorul – un cartier nou – urcă în preferințe. În Cluj-Napoca și Iași, se vede o logică simplă: prețul contează, iar cartiere precum Mănăștur și Tătărași stau bine la capitolul cerere tocmai fiindcă sunt mai accesibile. În restul orașelor: Calea Șagului (Timișoara), Tomis Nord (Constanța), 1 Mai (Craiova), Rogerius (Oradea) și Mihai Viteazul (Sibiu) sunt în fruntea listelor locale.
La închiriere, Bucureștiul rămâne în față: Militari, Drumul Taberei și Dristor sunt printre cele mai căutate, cu argumentul clasic care încă vinde: conexiuni bune la transport, mai ales metrou.
Unde e oferta cea mai mare
Când vrei să cumperi în București și să ai de unde alege, cele mai multe listări apar în Berceni, Theodor Pallady și Drumul Taberei – zone cu prețuri mai blânde decât nordul și cu plusul important al accesului la metrou.
În Brașov, oferta e concentrată în Tractorul, Astra și Bartolomeu. În Cluj, podiumul e ocupat de Mănăștur, Mărăști și Gheorgheni. În Iași, cele mai multe opțiuni se găsesc în Tătărași, Podu Roș și Nicolina, iar în Timișoara în Calea Șagului, Giroc și Calea Aradului.
La chirii, lucrurile arată similar: Militari conduce la ofertă în București, iar în restul orașelor, cartierele mari și bine conectate tind să concentreze majoritatea anunțurilor.
Concluzia de început de 2026 e simplă: piața nu e „scumpă” sau „ieftină” în general. E fragmentată. Dacă ești în zona potrivită, ai bani și timing, îți găsești locuința. Dacă nu, ajungi să urmărești aceleași anunțuri ca un serial: interesant, frustrant și, uneori, complet rupt de realitatea ta.